Главная   ОБ АГЕНСТВЕ   УСЛУГИ   ЗОНА НЕДВИЖИМОСТИ   ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ   РАБОТАЙ С НАМИ   ГДЕ МЫ   КОНТАКТЫ
 
 
ПОИСК ТВОЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ


ЗОНА
КОД
КОНТРАКТ
ТИП
ЦЕНА
КВ.М
 
 
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Информация о покупке недвижимости в Италии

В чем отличия налогообложения при покупке новой недвижимости и вторичного жилья на территории Италии?

Если недвижимость приобретается у застройщика, то оплате подлежит:

-НДС 10% от оценочной стоимости недвижимости
-кадастровый налог- 168 евро
-регистрационный (гербовый) сбор -168 евро
-ипотечный налог- 168 евро
-гонорар нотариуса
-услуги агенства (как правило 3- 5 % от стоимости обьекта).

Если Вы покупаете недвижимость у частного лица, то оплачиваете:

-кадастровый налог-  1%
-регистрационный (гербовый) сбор – 7%
-ипотечный налог (к ипотеке отношения не имеет) – менее 3% от оценочной  
стоимости недвижимости;
-гонорар нотариуса
-услугами агенства (как правило 3- 5 % от стоимости обьекта).

Гонорар нотариуса исчисляется по ступенчатой схеме и зависит от стоимости недвижимости и расчитывается в каждом случае отдельно.
Выбрав нотариуса, услугами которого вот уже много лет успешно пользуется наше агенство, у вас есть возможность получить хорошую скидку на его услуги.

Длительность процедуры приобретения недвижимости в Италии?

С момента внесения депозита за выбранный обьект на счет продавца, то в среднем процедура оформления всех документов по переходу права собственности к покупателю занимает 1,5 - 2 месяца, а в некоторых случаях и более того (хотя все индивидуально и порой зависит от некоторых субьективных факторов).

Особенности приобретения недвижимости в Италии на стадии строительства?

Италия – страна, где Правительство четко регулирует и защищает права инностранных граждан при приобретении недвижимости.
Согласно законодательному декрету Правительства Италии N 122/2005, при покупке строящихся обьектов недвижимости покупателю в обязательном порядке выдается банковская гарантия, призванная возместить все оплаченные им суммы в случае возможной неплатежеспособности застройщика. Банковская гарантия покрывает денежные суммы в случае возможной неплатежеспособности застройщика. Банковская гарантия покрывает денежные суммы, уплаченные покупателем, до момента подписания окончательного договора купли – продажи. Кроме того в соответствии со статьей 4 законодательного декрета N 122/2005, в момент подписания окончательного договора купли – продажи Застройщик предоставляет покупателю страховку, которая покрывает затраты покупателя в случае обнаружения строительных дефектов здания в течении 10 лет.

В случае если вы не владеете итальянским языком, возможно ли подписать договор купли – продажи на английском?

В соответствии с итальянским законодательством все предварительные договоры на приобретение недвижимости и договоры
купли – продажи заключаются на итальянском языке. Только лица, хорошо владеющие итальянским языком, имеют право подписывать договоры купли – продажи, потому что стороны обязаны полностью понимать юридические последствия подписания договора.
Следовательно, иностранные покупатели, не владеющие итальянским языком, имеют две возможности:
- назначить переводчика, который в присутствии нотариуса переведет содержание договора и волеизьявление сторон; в этом случае покупатели имеют право подписать акт купли – продажи.
- назначить законного представителя (предподчтительно юриста) для подписания акта купли – продажи от их имени.

Последовательность документооборота при покупке недвижимости:

  1. Заключение предложения о покупке

Процесс приобретения недвижимости начинается с предложения о покупке, которое подписывается обеими сторонами и содержит информацию о собственности, договорную цену,  порядок и условия оплаты.

Цель подписания предложения о покупке – снять недвижимость как обьект продажи с рынка, как правило на срок до 30 дней.

Одновременно с подписанием предложения Покупатель уплачивает сумму в размере 3000 евро в качестве депозита и гарантий того, что застройщик не будет проводить переговоры о продаже этой собственности с другими потенциальными клиентами в течении вышеуказанного периода.

2.Заключение предварительного договора купли – продажи

          После уплаты депозита в течении 30 дней стороны подписывают предварительный договор купли – продажи, являющийся основным этапом всей процедуры.
Существует вполне определенная причина, по которой почти каждая покупка в Италии происходит по схеме: предложение о покупке; предварительный договор купли – продажи, несмотря на название (предварительный), данный договор является самым юридически обязывающим и регламентируется  Гражданским Кодексом Италии. В соответствии со статьей 2932 ГК предварительный договор купли – продажи исполняется по решению суда, если одна из сторон не выполняет своих обязательств.

Содержание предварительного договора:

- подробную кадастровую информацию о земельном участке;
- информацию о собственности на земельный участок и соответствующих документах, подтверждающих право собственности;
- правовой статус земли (должна быть указана подробная информация о кредитах и других юридических обременениях при наличии);
- информацию о полученных разрешениях на строительство;
- продолжительность строительных работ и точное время завершения, передачи и приемки обьекта.

В соответствии с данным порядком и не смотря на то, что предварительное получение разрешения на строительство не является обязательным, любой предварительный договор купли – продажи может быть подписан на законных основаниях, если застройщик по крайней мере подал заявку на получение разрешения на строительство (в этом случае в договоре должен быть указан регистрационный номер заявления).

Кроме того, в зависимости от характеристик будущей недвижимости предварительный договор купли – продажи должен также содержать полное описание собственности и включать следующие приложения:

- план всего комплекса;
- план отдельной единицы недвижимости;
- детальную строительную спецификацию, которой застройщик должен строго придерживаться при провидении строительных работ.

  1. Внесение депозита и оплата гарантий

Одновременно с подписанием предварительного договора купли – продажи покупатель должен внести депозит, как правило, в размере 40 - 50%. Данная сумма бедет вычтена из полной цены обьекта и в случае если покупатель решит отказаться от сделки, депозит на законном основании будет удержан в качестве компенсации.

Существенную защиту прав покупателя представляет собой банковская (страховая) гарантия на строительные работы.

Действующая гарантия должна отвечать следующим критериям:

- быть обязательной и включенной в продажную цену. Предварительный договор купли – продажи, заключенный без данной гарантии, является недействительным, и кроме того застройщик не имеет право взимать за нее дополнительный сбор;
- должна быть выдана банком или страховой компанией, имеющими соответствующую лицензию, выданную Министерством экономики, и зарегестрированными в специальном реестре Банка Италии;
- должна покрывать все суммы, уплачиваемые покупателем застройщику до момента подписания акта купли продажи;
- покрывать убытки в случае банкротства застройщика;
- содержать положение, в котором будет указано, что в случае банкротства застройщика, страховая компания обязана выплатить покупателю причитающуюся сумму в течении 30 дней без необходимости предварительного судебного иска о возмещении убытка ( что может занять годы).

4. Завершение сделки и акта купли – продажи

Передача прав собственности происходит при подписании акта купли – продажи.

Акт купли- продажи (нотариальный акт) – это соглашение, по которому собственность после завершения строительства переходит к покупателю. Он должен быть составлен нотариусом, государственным чиновником, действующим от имени государства в интересах обеих сторон.

После подписания акт купли- продажи передается обеим сторонам и регистрируется в Регистрационном бюро реестров недвижимости и одна из копий остается на хранении в архиве нотариуса. Акт купли – продажи является подтверждением права собственности.

В соответствии с итальянским законодательством, только лица, хорошо владеющие итальянским языком, имеют право лично подписывать акты купли- продажи, потому что стороны обязаны полностью понимать юридические последствия подписания договора. В связи с этим, иностранные покупатели, не владеющие итальнским языком, имеют две возможности;
- назначить переводчика, который до нотариата переведет содержание договора и волеизьявления сторон; в этом случае покупатели имеют право подписать акт купли- продажи;
- назначить законного представителя (предпочтительно юриста) для подписания акта купли- продажи от их имени; в этом случае присутствие покупателя у нотариуса не обязательно.

Налоги и расходы, связанные с процессом приобретения недвижимости
(Все налоги на покупку взимаются нотариусом от имени государства при подписании акта купли-продажи):

  1. НДС (I.V.A.): в размере 10% от продажной цены. Если покупатель намерен переехать в Италию на постоянное место жительства и данная недвижимость является первой собственностью, которой он владеет в данной стране, ставка НДС составляет 4%. В этом случае покупатель должен стать резидентом в течение 18 месяцев.
  2. Налог на регистрацию (Imposta di registro) – 168 евро вне зависимости от стоимости недвижимости.
  3. Ипотечный сбор (Imposta Ipotecaria) – 168 евро. Данный сбор взимается вне зависимости от того, была ли недвижимость приобретена в кредит или нет.
  4. Кадастровый сбор ( Imposta catastale)  - 168 евро.

 

Кроме того, нужно принять во внимание гонорар нотариуса. Размер гонорара нотариуса устанавливается Национальным нотариальным советом в зависимости от стоимости недвижимости. Он может составлять около 2 % от продажной цены.

Существуют ли какие-то ограничения на покупку жилья для иностранцев?

Ограничений на покупку жилья для иностранцев в Италии не существует, т.е. гражданин любой страны, соблюдая условия и порядки при приобретении недвижимости, могут купить и оформить в собственность недвижимость.
Возможно ли осуществление сделки без выезда за границу, прямо из России?

Да. Заключение сделки возможно без выезда за границу по стардатной схеме приобретения жилья.
При этом вам необходимо будет оформить доверенность на лицо, которое будет вашим представителем и переводчиком у нотариуса в Италии. Оригиналы всех документов будут отправлены в Италию через курьерскую службу доставки почты.

Постоянные (ежегодные) налоги на недвижимость:

Подоходный налог. Лицо, не проживающее постоянно в Италии, несмотря ни на что, должно предоставлять ежегодную декларацию о доходах от деятельности в Италии для целей налогообложения (например, от сдачи в наем собственности, находящейся в Италии). Некоторые суммы вычитываются из налогооблогаемой базы – расходы на ремонт, управленческие расходы, местные налоги и т.д. Этот доход должен также декларироваться покупателем в стране постоянного проживания.

I.C.I.: местный налог, уплачиваемый всеми собственниками недвижимого имущества или земли в Италии, не проживающими постоянно в Италии, если данный обьект не является первой собственностью. Сумма налога рассчитывается на основании официальной стоимости собственности (rendita catastale) установленной для всех обьектов недвижимости в Италии. Официальная ставка составляет примерно 0.4% - 0.7% от официальной стоимости недвижимости. Фактическая же ставка устанавливается местными властями в зависимости от размеров, местоположения, класса и категории недвижимости.  I.C.I. уплачивается двумя платежами: в июне и в декабре.

Налог на прирост капитала.
Не взимается, если собственник продает недвижимость через пять лет после приобретения. В случае продажи менее чем через пять лет, взимается налог, ставка которого зависит от числа лет владения имуществом.

Какие затраты я буду нести после покупки недвижимости?

Ежегодные расходы на содержание недвижимости:

Если вы покупаете недвижимость, которая является частью комплекса в который включены некоторые общественные зоны – сады, дороги, басейны,

теннисный корт и т.д., то вам необходимо будет оплачивать расходы кондоминиума. Они рассчитываются и зависят от размеров единицы недвижимости и самого комплекса.

Вывоз мусора, електричество, газ, вода, телефон в каждом случае рассматривается отдельно.

Возможно ли по доверенности резиденту Италии купить недвижимость родственнику – нерезиденту?

Да, конечно. Для того чтобы приобрести недвижимость на имя вашего родственника, который не является резидентом Италии, ваш родственник должен оформить доверенность на ваше имя (доверенность можно оформить в России).

Кроме того, доверенность на покупку может быть оформлена также не только на Вас, но и на любого другого резидента Италии. При наличии такой доверенности вы сможете завершить процесс покупки недвижимости у нотариуса по стандартной схеме.

Смогу ли я сдавать купленную квартиру в аренду, что для этого нужно?

Любой собственник недвижимости в Италии может сдавать свою недвижимость в аренду. При этом заниматься этим он может как самостоятельно, так и воспользовавшись услугами агенства недвижимости.

При самостоятельной сдаче в аренду собственник ищет клиентов, занимается подготовкой и непосредственной сдачей жилья, а также следит за оплатой коммунальных счетов самостоятельно.

В случае если вы решили воспользоватья услугами агенства недвижимости, процесс сдачи в аренду для вас значительно упрощается, поскольку обычно агенство недвижимости выполняет следующие функции:
следит за  жильем в отсутствие собственника, за его сохранностью, чистотой, порядком. Оплачивает коммунальные платежи, сборы кондоминиумов, все прочие сборы. Сдает недвижимость в аренду.

Обычно агенство за услуги берет 10% от суммы аренды недвижимости.

Необходимо учитывать, что с задекларированного дохода от аренды необходимо уплачивать подоходный налог. Этот налог может уплачиватья как в Италии, так и в России на основании международных соглашений между нашими странами:

Подоходный налог в Италии составляет 25 – 40% годового дохода и варьируется в зависимости от региона.

Перевод денег возможен на любой счет клиента в любой стране. Если деньги переводятся в Россию, то клиент по закону должен задекларировать свой доход в России и заплатить налог как налог с доходов физических лиц.

 
     
 
 
ГЛАВНАЯ | ОБ АГЕНСТВЕ | УСЛУГИ | ЗОНА НЕДВИЖИМОСТИ | ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ | ГДЕ МЫ | КОНТАКТЫ

IL DUOMO IMMOBILIARE di David Eramo - Via Arano 60 - 67046 - Ovindoli
Tel: +39/0863.705088 Fax: +39/0863.705088 mail: info@ilduomoimmobilaire.it
Copyright © 2012 IL DUOMO IMMOBILIARE - P. IVA 01504610666
Design e comunicazione Altra | via
получите сообщение об новых поступлениях недвижимости
укажите ваш емаil для возможности получения ниших услуг.
Зарегистрируйтесь Удалите регестрацию

MAIL
Имя
Фамилия